租房市场火了,卖房市场只会更火!房企没有损失,反凭空多了个万亿金矿

摘要: 租赁市场的崛起,不仅不会削弱,反而会更加支撑销售市场。

09-06 22:16 首页 明源地产研究院


这两天风口浪尖的北上广等13个城市“集体土地建租赁房”的重磅抛出,不少人来问明源君的看法,担心大量租赁住房供应会影响到现在的销售市场,房企目前的传统业务会受到冲击。

 

事实上,明源君认为,租赁市场的崛起,不仅不会削弱,反而会更加支撑销售市场。这片新海域对于房企来说,是梦寐以求的藏宝地,一个超万亿的大金矿……

 

 

赛局规则逐渐清晰

住房市场前所未有的新格局出现




从去年下半年开始,这波密如雨点的政策组合拳,和前段时间巨头房企洞察风向的种种动作,到如今,事实上已经渐渐明朗了。政府“房住不炒”指导原则下,四个方面的动作促成房地产从销售市场向租赁市场转移:

 

1、新房销售市场全国性的调控,限制住销售型住房的发展;“限售令”的炸雷响过,一批炒房客变成了房东。


2、自上海推出全国首个租赁住宅用地,土地市场的各种条件性出让,鼓励发展商自持物业或进军租赁市场;


3、“租售同权”政策出台,是从客户端解决租房市场最大的痛点问题,让租房也能够享受同等的公共服务、权利保障和社会资源分配。剥离掉房子附属的社会价值,让房子回归到“住”上面来,让租房成为生活方式的一种可能。


4、再到这次“集体土地建租赁房”从供应端改革,解决出租住房账算不过来的问题。目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下,不降成本怎么算都是不赚钱的。而要降成本,最大的空间还是地价。集体土地直接入市带来大量的低价土地供应。

 

房地产行业的下一波行情,基本的规则边界已经划定,住房市场即将迎来的是一个前所未有的崭新格局:1、租赁市场撑起半边天,现存销售市场不再是发展商进行住房开发的唯一模式。2、房企从开发模式向运营模式转型,租赁市场是个大金矿,将带来行业的一次大洗牌

 


租赁市场是新战场

对原有市场影响不大



 

从客户层面上来看,租赁市场的崛起对原有的租房市场影响并不大,一是因为两个客群本来就不一样;二是购房的基本逻辑没有被改变。

 

1、购房和租房群体重合度低,租赁市场崛起对销售住房影响并不大

 

从客户层面上来看,租赁市场需求量集中于一二线城市,而这些地方房价已经高企,销售住宅产品事实上已经“被豪宅化”了,购房群体的购房逻辑是以小换大、改善需求,并不是我们以为的买不起房的租房群体。

 

北上广深的首置年龄都在36岁左右,而从租房族的统计情况来看,36岁往上的群体,只占到不足10%。也就是说开发商传统销售业务的目标客群,与租房的客群重合度极小,销售住房受到租赁集中供应影响的可能性并不大。

 

 

而且,销售住房的客群不仅不会被挤压,反而会因为租赁市场的崛起,城市吸引了更多的年轻人进入,储蓄起更大的潜在客群和购房需求。

 

例如,对比发达国家情况来看,英国租赁家庭占整体比例为36%,美国为35%,中国目前的数据仅为11.64%。而根据2015年的统计,44.1%的英国无房租赁家庭希望购房,这些群体都是销售住宅的潜在购买力。

 

可以说,从客户层面上来看,租赁市场崛起对于开发商来说,是在一二线城市原有的销售市场之外,开辟了一个新的战场。

 

2、租房有风险,租赁产品的大量供应和服务提升,购房逻辑不会改变

 

很多分析文章认为,在房价涨幅趋缓,而租赁升级之后,买房不如租房,完全可以拿买房的钱去做其他的投资理财。但是这个逻辑忽略了一个很重要的问题,那就是租房的风险,也就是租金的持续上涨。

 

房租和房价的问题,核心在于买房之后,需要还的房贷是一个固定的数字,而随着货币贬值和收入增长,这笔钱不断减少,而且是可控的。

 

但是租房的房租是不断增长的,房租占个人收入的比例可以很高,达到人的承受极限为止。在美国英国,刚毕业几年的年轻人,房租占收入的25%-50%的都有。在纽约、伦敦达到40%、50%也不为怪。

 

在美国,超过一半的租客把30%的收入花在租金上;而在10年前,因为他们只花了18%的收入。

 

也就是说,当下深圳的房租可能是房价的1.5%,但是5年之后房租上涨,这个比例就可能是5%,也就是20年就能买一套房。以深圳星河盛世项目89㎡房源为例,5年前价格约为250万,现在的租金约9000元,以当时的价格来看,现在的租金收益率已经接近4.3%。

 

而租金还在不断的上涨,但是房贷仍然是一个固定的数值。站在五年之后的时间点上来看,现在最佳的选择还是买房,而“买不如租”这个逻辑,就是把未来的增长寄托在现在的算账上,这就存在一个很大的风险。



租赁市场是个大金矿

房企抢滩迫在眉睫




对于房企来说,租赁市场是新开辟的一个业务领域,在原有的市场之外,一个崭新的机会点,这个战场也一定是先起步的大房企天下,抢占先机很有必要。

 

一、销售市场空间见顶,房企扩大规模要抢占新领域

 

一二线城市可供开发的国有土地非常稀缺,销售市场就那么大,快周转的销售住宅模式基本可以见顶,房企想要活下去,必须要转向存量市场。租赁土地的集中供应,反而是政府新开辟了一个巨大的采矿点。

 

从土地供应上来看,上海预期新增供应租赁住房70万套,远超新增供应商品住房45万套。换句话说,未来上海销售型住宅用地供应不仅将退居二线,而且远低于“十二五期间”商品住宅8872.24万平方米、大约80万套的实绩,这意味着未来上海的销售型住房将变得更少。

 

而自2016年12月北京率先拍出100%自持租赁住宅地块,随后广州、杭州、天津等全国多个超大特大城市紧随跟进,也都推出了部分或整体持有住宅地块。从土地供应来看,租赁市场崛起是个必然趋势。



对于开发商来说,进入租赁市场也是一个不得不做的选择,是从红海到蓝海的转移。传统快周转的开发模式见顶之后,房企要想扩大规模,必须要主动进入新战场,在存量市场抢一杯羹。

 

自去年以来,不少开发商拍了自持用地,当时想不明白的现在都明白了,对房企来说,土地是稀缺资源,政府推出一块地,你不抢别人也会抢,不拿地就会失去市场。

 

未来租赁市场,将是一个占比越来越大的市场,尤其是在超大特大城市里,未来大企业加速进入租赁住宅市场,探索未来住宅经营之路,将成为主流。

 

二、租赁市场是新的利润增长点,还可以和销售市场相互支撑,房企抗风险能力更强

 

买房和租房,虽然有相关性,但实际上是两个市场,两者都和供需有关。随着一线城市里的空地越来越少,一线的租房市场成为一个稳定成熟的市场,这个市场也就越来越和供需正相关。对于房企来说,销售和租赁两个市场是相对隔离,有可以相互支撑的,能够有效的对冲风险。


1、销售市场低迷时,租金反而会继续上涨

 

之前明源君给大家分享过美国的情况,作为一个成熟的市场,在次贷危机之后,能买房的人越来越少,导致了租金的持续上涨。

 

2014年全美867个城市中有672个城市的房租同比出现增长,全美范围内平均同比增长2.8%。在全美范围内,租房客需要将29.5%的收入用于支付房租,比房产泡沫前(1985~1999年)的24.9%还要高。2006年到2013年,华盛顿的租金中间价格七年增长了21%;纽约增长了12%。

 

纽约本地的房产交易专家认为,目前纽约租房市场有两个推动力:一是就业人数不断增加;二是房贷条件越来越严格,也就是能买房的人变少了。

 

这也就类似目前一二线城市的限购限贷,而在人口的持续增加方面,一二线城市也与美国大城市类似,这些都会成为推高租金的因素。

 

2、租赁机构化有利于租金上涨

 

目前中国机构化的供应占比还不到5%,而美国是30%的租赁机构化,日本更是有80%机构化。随着集体土地建租赁住房,将开发商正规军引入一片处女地。原本相对混乱的租赁市场将进一步机构化。


房源进一步集中到机构手中,将极大的促进租赁住房产品的省新换代和升级,同时机构对于新情况的反应更快,追求利润的动力更足,房租也会进一步上涨

 

三、房企参与方式多元化,租赁市场大有所为

 

目前来看,大型房企都已经开始进军租赁市场的计划。万科计划今年将长租公寓做到10万间。此外,龙湖、旭辉等,都宣称未来几年内都要将公寓的规模做到10万间,甚至更多。其他目标小一些的也有两三万套。

 

实际上,房企参与租赁市场并不只是自主开发一种模式。租赁市场之所以是个大金矿,是因为房企参与的方式非常多元。目前来看至少有几种模式:

 

1、招拍挂的自持用地做租赁:也就是政府公开招拍挂以极低的价格出让国有用地给企业,用来建设出租住房,自持70年。上海之前卖了两块地,楼面价6000块/平米。万科也花了100多亿,在佛山北京拿了一些类似的70年自持地块。


这部分的利润点主要就在于租金、广告收益等,通过租赁住宅运营商统一设计、建造、经营和管理的项目带来租赁体验升级之后,自持租赁住宅的租金收入水平可能也会相应提升。而当投资回报率逐步提高到资产证券化可以接受的水平,通过金融化的手段,投资回报周期也可以被大大的缩短。


2、和村委合作开发:28日发布的信息,13个城市试点通过集体用地新建租赁住房,包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。


集体用地所有权在村委手上,集体用地主体缺乏资金和房屋租赁运营能力,和专业租赁运营企业合作是必然选择。例如:世联行在杭州的例子,村集体用地拆迁完后,除了49%的可售,51%都必须集体持有。世联行通过跟政府合作,在下沙获取3个村集体项目,风险可控,租期很长,将打造为租赁标杆项目。

 

3、输出技术/服务,代建代运营:像绿城那样做代建的模式,也可能是未来房企进入租赁市场很有可能的一种选项。


同时大量租赁物业的开发,对于物业管理等其他软性服务的需求也会跟着上升,对房企来说,代运营、管理能力的输出也是一个非常大的市场。

……

整体来看,租房市场相对销售市场更加稳定,租赁型发展商的崛起也会是未来的一个趋势。对于有实力的开发商来说,应该多尝试,拿几块自持租赁住宅用地对现金流的影响不大,也不担心经营问题,而这种对租赁市场的试水对房企下半场经营战略的调整意义重大。

 


作者:明源地产研究院 苏兮。微信号:changle8068



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